Inquilino o proprietario dell’immobile: chi paga per la caldaia rotta o per la necessità del controllo periodico o di manutenzione?
Le spese inerenti alla manutenzione, sostituzione o revisione della caldaia danno sempre luogo a contrasti tra inquilino e proprietario dell’immobile, quando all’appartamento sia stato dato in affitto. Ecco quindi questa sintetica scheda per capire a chi spetti pagare i relativi costi.
Controllo periodico, libretto, manutenzione caldaia, tasse
Tutti i costi inerenti all’uso quotidiano della caldaia, alla conseguente manutenzione ordinaria e al controllo periodico spettano all’inquilino (conduttore), sulla base del principio che tutte le spese inerenti all’utilizzo e al normale logorio dei beni competono all’affittuario.
Allo stesso modo, è sempre l’inquilino a dover sostenere le spese per la fornitura del calore (acquisto del combustibile), ossia il consumo del combustibile, la forza motrice per il bruciatore, l’energia elettrica e l’acqua.
Spettano sempre all’inquilino gli adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al comune) nonché la retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia che vengono a casa per i controlli e le certificazioni. È anche a suo carico la tassa ASL per la verifica dell’impianto caldaia.
Manutenzione della caldaia
La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni derivanti dall’uso quotidiano spettano all’inquilino (si pensi alla pulizia dei filtri e al controllo fumi). Sono a carico dell’inquilino anche le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale.
L’installazione, il rifacimento e la manutenzione straordinaria degli impianti di produzione dell’acqua calda e di condizionamento spettano al proprietario dell’immobile (locatore).
Sostituzione della caldaia o di singole parti, riparazione
In caso di rottura dell’impianto, spetta al padrone di casa pagare i costi per la sostituzione della caldaia o di singole parti di essa quando ciò deriva dalla vetustà dell’apparecchio o da caso fortuito (si pensi un fulmine o un corto circuito). Lo stesso dicasi per gli interventi diadeguamento a legge, anch’essi a carico del locatore.
Al proprietario inoltre spetta la sostituzione di caldaia, bruciatore e boyler.
Se, invece, la riparazione si è resa necessaria perché l’inquilino non ha provveduto alla manutenzione ordinaria, e quindi per sua negligenza nella conservazione della stessa, le spese sono a carico di questi stessi e non del proprietario.
In caso di caldaia condominiale, le spese di manutenzione dell’impianto e delle tubature comuni sono ripartite tra tutti i condomini in funzione dei rispettivi millesimi.
Responsabilità per i danni
Il locatore che affitta un appartamento con una caldaia non a norma è corresponsabile per la morte dell’inquilino (anche se questa è avvenuta per le otturazioni della canna fumaria causata dai condomini del piano superiore: il proprietario è sempre responsabile per i danni causati dai vizi che esistevano prima della consegna anche se si sono manifestati dopo. E questo anche se il conduttore aveva accettato di stipulare il contratto pur conoscendo le condizioni dell’appartamento
Deroghe: occhio al contratto di locazione
Le parti possono accordarsi nel derogare a tali norme e stabilire, per esempio, che alcune delle spese di norma spettanti al proprietario ricadano invece sull’inquilino o viceversa. Occhio, quindi, al contratto di locazione dove, appunto, tali previsioni devono essere indicate espressamente.
Nel momento in cui locatore e conduttore stipulano il contratto di affitto, possono infatti mettere per iscritto la suddivisione delle spese, onde evitare dispute e liti in merito a chi debba pagare.
Di solito le voci che vengono inserite nel contratto di locazione sono le seguenti:
A carico del proprietario
– Installazione della caldaia
– Sostituzione della caldaia
– Adeguamento della caldaia alle norme di legge
– Manutenzione straordinaria della caldaia
A carico dell’inquilino
– Manutenzione ordinaria e controllo fumi
– Pulizia della caldaia per accessione e messa a riposo
– Pagamento tasse
– Aggiornamento libretto e controllo periodico
– Pagamento operaio per il controllo
– Spese per la fornitura del calore.
Se il locatore non provvede
Se il locatore, pur tempestivamente avvisato e sollecitato dall’inquilino, non provvede alle riparazioni che sono di sua competenza, quest’ultimo può provvedere personalmente ai lavori, anticipando le spese e poi chiedendone la restituzione. Infatti, per questi interventi, non è necessaria la preventiva autorizzazione del proprietario. Addirittura, l’inquilino potrebbe avviare i lavori anche nel caso in cui il proprietario neghi l’autorizzazione a eseguirli.
Tuttavia, l’inquilino che abbia anticipato tali costi non può poi compensarli con il canone di affitto, andando a scalarli dall’importo che deve versare mensilmente. Secondo infatti la Cassazione si tratta di due prestazioni tra loro indipendenti e autonome.
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