Il Tribunale di Firenze, con ordinanza del 19 settembre 2022, ha ordinato ad un condomino di permettere l’accesso al proprio immobile per l’esecuzione dei lavori condominiali di manutenzione straordinaria assistiti da vantaggi fiscali superbonus 110% e bonus facciate.
Il Tribunale di Firenze, con provvedimento ex art. 700 c.p.c. del 19 settembre 2022, ha ordinato al proprietario di una unità immobiliare, posta al piano seminterrato di un edificio condominiale, di consentire il montaggio dei ponteggi necessari all’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato rientranti tra quelli assistiti da vantaggi fiscali superbonus 110% e bonus facciate, approvati dall’assemblea ed affidati ad un’impresa appaltatrice.
Il convenuto aveva dedotto di svolgere nell’immobile di sua proprietà un’attività commerciale richiedente l’utilizzo di un furgone, che sarebbe stato gravemente impedito dall’allestimento dell’impalcatura. Il Tribunale ha ritenuto sussistente in capo al Condominio ricorrente il fumus boni iuris per l’accesso al fondo del convenuto, ex art. 843 c.c., non risultando provata una soluzione alternativa che consentisse l’esecuzione dei lavori di rifacimento delle facciate laterali ed essendo, per di più, obbligatoria per tutti i condomini la deliberazione approvata dall’assemblea per la realizzazione dell’intervento di manutenzione. L’ordinanza in commento, ai fini del periculum in mora, ha poi valutato il possibile pregiudizio che il Condominio avrebbe subito in caso di mancata prosecuzione dei lavori, in relazione all’eventuale perdita dei benefici fiscali del superbonus 110% e del bonus facciate ed alla risoluzione della pattuita cessione del credito in favore dell’appaltatore.
A norma dell’art. 843, il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera propria del vicino o comune, indipendentemente dall’accertamento del giudice, la cui eventuale pronuncia ha carattere meramente dichiarativo; ove, però, nel relativo giudizio insorgano contestazioni, il giudice è tenuto a verificare l’esistenza dei presupposti che legittimano il vicino ad esercitare tale potere di accesso ovvero la liceità dell’opera. L’obbligo, gravante sul proprietario del fondo, di consentire l’accesso ed il passaggio nella sua proprietà, ex art. 843, non trova la sua fonte in un diritto di servitù a favore del fondo finitimo, integrando, per converso, gli estremi di una obligatio propter remche si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, funzionale al soddisfacimento di una utilità occasionale e transeunte del vicino e consistente nel dovere di consentire l’accesso o la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento delle operazioni di manutenzione e rifacimento dei muri perimetrali dell’edificio finitimo tutte le volte in cui l’impedimento dell’accesso stesso renderebbe impossibile il compimento delle necessarie riparazioni (Cass. n. 16776/2019; Cass. n. 5012/2018).
Non corrispondendo, dunque, la facoltà di accedere nel fondo del vicino ad un diritto di servitù, bensì, come si diceva, al contenuto di un obbligazione «propter rem», essa è insuscettibile di possesso e, quindi, nel caso di diniego del consenso dell’obbligato, non è esperibile nessuna tutela possessoria (Cass. n. 16462/2002). Viceversa, l’accesso compiuto nonostante l’opposizione del proprietario del fondo si configura come un tipico attentato al possesso, tutelabile mediante l’azione possessoria di reintegrazione (Cass. n. 1578/1987).
La valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell’ingresso e del transito, nel senso che l’utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio (Cass. n. 28234/2008).
Ai fini del riconoscimento della necessità ex
art. 843 c.c., occorre che il giudice proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, in maniera da accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo. Ne consegue che, ove egli pervenga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi aliunde l’invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità (Cass. n. 11872/2021;
L’accesso al fondo del vicino consentito dall’art. 843 permette implicitamente che l’accesso sia accompagnato dal deposito di cose, necessariamente strumentale alla costruzione; con la conseguenza che, a necessità terminata, deve essere eliminata, a cura e spese del depositante — cui fa carico l’obbligo del ripristino — ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino.
All’obbligazione propter rem del proprietario del fondo occupato corrisponde l’obbligo per il vicino di versare un’adeguata indennità, da liquidare in via equitativa ed anche in assenza di prova del danno, fermo restando l’obbligo per il medesimo di ripristinare come detto, lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. n. 1908/2009).
Esulano dalla disciplina dettata dall’art. 843 c.c., che riguarda il pagamento di un’indennità conseguente ai danni provocati dall’accesso al fondo, i danni che siano stati provocati dalla struttura delle opere eseguite e riconosciute necessarie per assicurare la stabilità al muro.
L’accesso al fondo altrui, al fine di eseguire la costruzione o la riparazione, può ben essere disciplinato, in base al principio della libera autonomia contrattuale, da apposita convenzione conclusa tra i proprietari interessati, sia per quanto attiene alle modalità di svolgimento e alla durata del passaggio, e alla eventuale occupazione del fondo, sia per quanto riguarda il pagamento di una indennità, intesa come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi della occupazione (Cass. sez. II, n. 3222/1982).
A differenza di quanto affermato dal Tribunale di Firenze, invece, l’obbligo del condomino di far accedere al proprio immobile l’impresa appaltatrice dei lavori commessi dal condominio non può discendere dall’efficacia della deliberazione di approvazione delle opere da parte dell’assemblea, ex art. 1137, comma 1, c.c., giacché tale efficacia vincolante delle deliberazioni assunte dall’assemblea, quale espressione della maggioranza, concerne le sole materie ad essa attribuite, le quali afferiscono alla gestione dei beni e dei servizi comuni, e non anche ai beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi.
È altresì da rimarcare come, ai fini della irreparabilità del pregiudizio, che costituisce condizione necessaria per la concessione di un provvedimento d’urgenza ex
art. 700 c.p.c., può rilevare anche la violazione di diritti a contenuto e funzione esclusivamente patrimoniale, allorquando il protrarsi della situazione lesiva per la durata del processo di merito lasci prevedere uno scarto eccessivo tra danno subito e danno risarcito, nonché una notevole complessità dell’accertamento stesso del danno. Vi sono, del resto, diritti a contenuto patrimoniale la cui insorgenza è di per sé condizionata alla sussistenza del requisito dell’urgenza, come proprio l’accesso al fondo del vicino di cui all’art. 843 c.c., sicché in relazione ad essi l’accertamento del periculum in mora è dato di solito per implicito già nella dimostrazione del fumus boni iuris. Non di meno, nel caso di specie è da notare come il Tribunale di Firenze abbia valutato la sussistenza del periculum in mora dando rilievo non alla necessità delle opere di manutenzione delle parti comuni implicanti l’accesso al fondo di proprietà esclusiva del singolo condomino, quanto al rischio di perdere i benefici fiscali inerenti all’intervento approvato dall’assemblea. (Fonte)
