Valutazione immobile: quali aspetti occorre tener presente per ottenere il valore di mercato e quali servizi online sono disponibili per il privato.
Valutazione immobile: come farla online o con i documenti del catasto
È utile conoscere i criteri per poter svolgere una valutazione immobile precisa, sia esso una casa o un terreno. Ecco allora cosa è opportuno sapere in proposito, quali sono i servizi online disponibili e che ruolo può avere il catasto.
Valutazione immobile: il contesto di riferimento
Nel caso un privato decida di vendere un terreno o un’abitazione, è fondamentale ottenere una stima accurata del valore del bene immobiliare, per poter attuare una proficua compravendita. Tante volte, il proprietario preferirà – inizialmente – operare una stima, senza rivolgersi agli operatori delle agenzie immobiliari, al fine cioè di “tastare” personalmente il valore del bene immobile.
È però vero che la corretta valutazione immobile è oggetto di un’attività che può essere svolta imparzialmente ed efficacemente, soltanto da professionisti del campo immobiliare. Ciò anche in quanto, oltre ad esservi molti aspetti che condizionano il prezzo del bene immobiliare (e che almeno in parte possono sfuggire al proprietario), tali aspetti, molto spesso, sono valutati fin troppo positivamente dal proprietario, che fa lievitare il prezzo del proprio immobile, ben oltre il reale valore di mercato.
Ecco allora perché è assai opportuno fare riferimento ad alcuni criteri oggettivi e al supporto degli esperti del settore.
La formula generale per valutare un immobile: il valore di mercato
Trattandosi di criteri oggettivi, non può che esservi una formula specifica, che è valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito. Va applicata ad ogni valutazione immobile, ovvero ad appartamenti, ville, terreni agricoli, magazzini e depositi ecc. In effetti sembra abbastanza complessa, ma non è affatto; con i termini “superficie commerciale” è indicato infatti lo spazio disponibile dell’immobile, in metri quadrati. E non si tratta della mera superficie calpestabile ovvero interna alla casa, ma anche di quelle aree che di fatto si aggiungono: terrazze, balconi, giardini ecc.
Il valore di mercato è il punto di riferimento per qualsiasi compravendita immobiliare; ne discende che, per ottenerlo, sarà necessario moltiplicare il valore della superficie commerciale per la quotazione al metro quadrato. Tale quotazione non è altro che il valore economico dato ad un metro quadrato di un immobile. Com’è noto tale valore è assai variabile e dipende da molti fattori, come ad esempio il tipo di quartiere (centrale o periferico) in cui è ubicato l’immobile, o la presenza di negozi o attività commerciali in zona.
Per poter conoscere la relativa quotazione, è sufficiente collegarsi con il sito online dell’Agenzia delle Entrate, che offre anche il servizio di rilevazione della quotazione al metro quadro. Basterà seguire le indicazioni su schermo, per avere le risposte cercate. Inoltre, tramite questo utile servizio informatico, è possibile rendersi conto per ogni metro quadrato, quale potrebbe essere il valore dell’affitto mensile, ottenibile da un immobile di proprietà.
Al fine di ottenere il valore di mercato, sarà necessario moltiplicare la cifra ottenuta dalla moltiplicazione di superficie al metro quadro e quotazione al metro quadro, per un altro fattore, ovvero il coefficiente di merito. Tale fattore è, in pratica, una ulteriore variabile, ovvero un importo in percentuale che condiziona la valutazione immobile finale, in quanto va sottratto o aggiunto al valore dell’immobile.
Ci sono diversissimi coefficienti di merito, ed attengono al piano, alle condizioni ed età dell’edificio, alla conservazione dell’immobile (nuovo, ristrutturato o da ristrutturare), riscaldamento, panorama, luminosità. Va da sé che tutte queste valutazioni debbono essere assai precise e far da soli, senza il valido supporto di professionisti immobiliari, non è di certo la cosa più consigliata. Meglio sempre farsi assistere da qualcuno preparato, che sappia svolgere la valutazione immobile, pervenendo all’esatto valore finale di mercato.
Come valutare un terreno?
All’inizio abbiamo accennato al possibile ruolo del catasto, ed in effetti esso rileva particolarmente laddove un privato intenda effettuare la valutazione immobile di un terreno. In queste circostanze, oltre a recarsi di persona all’ufficio del catasto, è altresì utile il servizio online apposito, fornito dall’Agenzia del territorio, che consente di fare ricerche dettagliate, in cui poter identificare la categoria del terreno, il reddito o la rendita di esso nonché il valore del cosiddetto moltiplicatore catastale (un fattore variabile a seconda, ad esempio, della zona in cui è ubicato il terreno o della presenza o meno di coltivazioni in esso), che va moltiplicato per il reddito o rendita.
Per poter svolgere tale ricerca, è necessario usare il codice fiscale del proprietario o, in alternativa, i dati catastali del terreno che si vuole analizzare.
In questo articolo vero è che dite che la valutazione va fatta da un professionista, ma dovreste AVVISARE che applicando le tabelle dell’agenzia delle entrate l’appartamento o il terreno si sta valutando ha un valore uguale a decine di migliaia di appartamenti descritti nella stessa fascia OMI. Ed anche dire che l’agenzia delle entrate nel loro manuale di utilizzo delle Tabelle OMI cita:
” Si avverte che nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e motivare il valore da attribuirgli. ”
Grazie
Se le valutazioni immobiliari venissero effettuate con la metodologia su riportata potrebbero essere eseguite da chiunque e non ci sarebbe la necessità di possedere un adeguato titolo di studio nonché specifiche certificazioni che attestano le competenze del valutatore. Personalmente credo che quando si decide di trattare determinate tematiche si debba avere una adeguata preparazione al fine di evitare di fornire suggerimenti errati che porterebbero ad una inesatta valutazione. Nello caso di specie vorrei anche sottolineare che lo stesso OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) precisa che tale banca dati non può essere utilizzata per la stima puntuale di un immobile (e ancor meno può essere utilizzato il suggerimento per la stima di un terreno agricolo)… consegue che quanto sopra riferito è totalmente impreciso.