Se la casa affittata presenta dei difetti che non consentono di usarla come si dovrebbe, l’inquilino può sospendere il pagamento dei canoni.
Il padrone di casa non mette l’immobile a norma? Il conduttore è legittimato a non pagare i canoni di locazione. Lo dice chiaramente la Corte di Cassazione (Cass. sent. n. 8637 dello 03.05.2016). Nessun canone, quindi, a carico dell’inquilino che, dopo aver stipulato il contratto, scopre che la casa presenta vizi (non riconoscibili prima) che la rendono pericolosa e non a norma e che non permettono di utilizzarla come si dovrebbe. E questa regola vale anche se tali vizi vengono scoperti nel corso di lavori effettuati dal conduttore stesso.
Casa non a norma: che fare?
Purtroppo succede di prendere un appartamento in affitto pensando che sia quello giusto e, dopo poco tempo, di scoprire umidità, rumori insopportabili (anche da parte di altri condomini), impianto luce non a norma perché, ad esempio, manca la certificazione del tecnico e c’è il rischio di una folgorazione o di un corto circuito. In ipotesi di questo genere, il conduttore si trova impossibilitato a usare l’immobile. Di conseguenza, la legge gli consente di non pagare l’affitto. Tipico esempio quello della casa le cui infiltrazioni siano talmente tanto gravi da renderla dannosa per la salute. Attenzione, però. Può anche succedere che, nonostante l’umidità e i cavi scoperti, la stessa casa non sia del tutto inidonea all’uso. Si pensi, ad esempio, alla presenza di cavi scoperti in un ripostiglio che si utilizza solo come deposito. In simili ipotesi, l’inquilino non può decidere, di sua iniziativa, di pagare un canone minore rispetto a quello fissato nel contratto ma dovrà chiedere al giudice come comportarsi.
Queste regole derivano da quanto sostenuto nel codice civile (Art. 1491 cod. civ.). Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive, in cui – cioè – entrambe le parti sono tenute a una prestazione nei confronti dell’altra. Quindi, se una non adempie, l’altra – a sua volta – potrà comportarsi nello stesso modo. In pratica, è proprio quello che avviene se ad essere affittato è un appartamento inservibile. Se il bene non può essere usato secondo quanto pattuito nel contratto, il conduttore può tutelare i suoi interessi, non pagando. E questo perché il locatore non ha rispettato l’obbligo previsto a suo carico dalla legge, che consiste nel consegnare il bene in condizioni tali da permetterne l’uso, rendendosi – in tal modo – inadempiente.
In fase di trattativa, le parti devono fornire ogni informazione utile sul contenuto del contratto e su eventuali difetti del bene
Casa non a norma: a cosa stare attenti?
Ricordiamo che, in linea di massima, quando i vizi sono facilmente riconoscibili, e l’immobile è comunque accettato così com’è, l’inquilino non può più eccepirli o chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone (Art. 1491 cod. civ.). Lo stesso codice civile prevede che, in fase di trattativa, le parti devono fornire ogni informazione utile sul contenuto del contratto: e ciò conferma quanto finora detto nel senso che, in presenza di vizi occulti, taciuti in mala fede o non facilmente conoscibili, il conduttore può chiedere una diminuzione del corrispettivo o, addirittura, risolvere il contratto. (di Maura Corrado)
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